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李一戈:两难取其便
连云港房产网 http://www.lygfc.com 日期:2013/5/23 1:41:12 来源:21世纪经济报道

  李一戈

  最近一段时间,土地市场再次活跃起来,地价上涨,高溢价的现象增多。5月20日北京(楼盘)通州的一幅地块甚至创下230%的溢价率。客观地说,此乃拜去年下半年以来楼市回暖之所赐,这在2011年显然是不可思议的。

  我不想讨论是地价拉动房价,还是房价推动地价上涨的问题,至少人们看到的现实是,每当高价地块成交,周边区域无论是在售的新房还是二手房,房价一律齐声上涨。因此,人们很自然要问,既然政府要抑制房价,为何不先控制地价?

  孰不知,地方政府两难哪。

  表面上看,地方政府天然地有推高地价的冲动,恨不得土地越卖越贵,因为土地收入全归自己支配,而且是当期兑现。很多读者想必还记得,去年5月27日,湛江(楼盘)市长王中丙拿到国家发改委“关于广东湛江钢铁基地项目核准的批复”后,亲吻该文件的新闻。

  有人对王市长此举表示嘲讽。但是,王市长至少是敬业的。要是我,肯定选择卖地,那远比建钢铁基地挣钱多而快。一个钢铁基地,辛辛苦苦建成投产,也许王市长就调走了,他不过是替后人栽树;如果是卖地,每年多卖十几亿恐怕并不太难。事实上,无数的市长们正是这样做的。诸君,你所在的城市,近10年可曾培植了几家地方实力国企?

  往深处追究,地方政府往往不敢降地价。强拆我们都非常痛恨,但在另一面,拆迁成本高涨,漫天要价的现象也是存在的。仅就土地储备成本来说,也是逐年递增。地方政府收储土地,大多靠贷款或发债。像北京这样的城市,拆迁和贷款成本加在一起,每年上升10%是正常的。2010年收储的土地,如果2011年没有卖出去,成本少则增加20%,多则30%。要是耽搁3年,成本就更可观。此时,如何指望它降地价?

  地价难降,还有一个重要原因,地方债务沉重。财政部原部长项怀诚4月6日在博鳌(楼盘)亚洲论坛2013年年会上称,目前中国政府的债务规模大约为7-8万亿,地方政府负债超过20万亿。而此前,审计署副审计长董大胜在今年“两会”期间表示,我国中央债务规模为7.7万亿元左右,地方债务为10.71万亿元。

  根据审计署2011年公布的数据,截至2010年底,全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计10.72万亿元。董大胜所说的10.71万亿元与此相当吻合。难道,两年时间过去,地方债务只增加了100亿元?我不信。

  有位在地方政府工作的朋友私下说,地方债务是查不清的,隐蔽而且多头。好吧,20万亿嫌多,10.71万亿元嫌少,取其中间值,16万亿。按商业银行现有短期贷款利率6%计算,每年地方债务仅利息成本就将近1万亿元。

  根据国土资源部统计,2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。低于2011年的3.15万亿元,与2010年的2.7万亿元基本持平。请注意,2.69万亿元是合同价款,而非净收入。净收入按照较高比例的40%计算,为1.08万亿元,与地方债务利息成本几乎持平。

  不喜欢数字的朋友,可以跳过以上几段,直接看结论部分:倘若卖地净收入仅够偿还地方债务利息,则意味着债务本金的偿还遥遥无期,甚至无法偿还;而地价下跌,亦即卖地净收下降,意味着可能连偿还地方债务的利息都不够。

  同时,土地是各地政府最重要的抵押物,如果地价下跌,地方政府就必须付更高的赎金。更别说,地方债务本金每年还在增长。假如说,地方债务尚轻时,土地财政依赖症还只是地方GDP主义的伴生物,那么,现在则是被高额地方债务绑架的工具。地价跌不起。

  为什么有专家说,若楼市崩盘,就会爆发地方债务危机?我个人的理解是,楼市崩盘后,土地必定卖不出,地方债务利息就无法偿还,抵押品也贬值,于是危机到来。所以,那些反对全面征收房产税的人就用这个来吓唬决策层。

  但事实并非如此。真正的房产税正是意在逐步替代土地收入,成为地方政府稳定的税源。而为地方债务消肿的办法只有两种,货币贬值,或发更多但利息更低的债券及贷款。在现有税收和行政体制下,地方债务危机永远不会到来,因为人民会为债务泡沫买单。正如在不变革现行房地产的土地、税收制度的前提下,人民将为房价泡沫买单一样。

 
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